คำนวณผ่อนบ้าน (สินเชื่อบ้านลดต้นลดดอก)
สินเชื่อบ้านคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก ค่างวด = P × r ÷ [1 − (1 + r)−n] โดย P = ยอดกู้, r = ดอกเบี้ยต่อปี ÷ 12, n = จำนวนงวด เช่น กู้ 3,000,000 บาท 30 ปี ดอกเบี้ย 3% ผ่อนเดือนละ 12,648.12 บาท และถ้าหลังปีที่ 3 ดอกเบี้ยลอยตัวเป็น 5.8% ค่างวดจะขึ้นเป็นประมาณ 17,162 บาท
ประวัติการคำนวณ (เก็บในเครื่องนี้)
วิธีใช้คำนวณผ่อนบ้าน
- เลือกโหมด “ค่างวดผ่อนบ้าน” แล้วกรอกยอดกู้ ระยะเวลา ดอกเบี้ยช่วงโปรฯ และดอกเบี้ยลอยตัวหลังหมดโปรฯ
- ถ้าวางแผนโปะบ้าน ใส่จำนวนเงินที่จะจ่ายเพิ่มทุกเดือน เพื่อดูว่าหมดหนี้เร็วขึ้นกี่ปีและประหยัดดอกเบี้ยเท่าไร
- หรือเลือก “กู้ได้เท่าไร” ใส่รายได้และหนี้เดิม โปรแกรมคำนวณวงเงินกู้จากเกณฑ์ภาระหนี้ 40% ของรายได้
สูตรคำนวณค่างวดผ่อนบ้าน
ค่างวด = P × r ÷ [1 − (1 + r)−n]
P = ยอดเงินกู้, r = อัตราดอกเบี้ยต่อปี ÷ 12 ÷ 100, n = จำนวนงวด (ปี × 12) ในแต่ละเดือน ดอกเบี้ย = เงินต้นคงเหลือ × r ส่วนที่เหลือของค่างวดใช้ตัดเงินต้น
วงเงินกู้ได้ = ค่างวดที่ผ่อนไหว × [1 − (1 + r)−n] ÷ r
เมื่อหมดช่วงดอกเบี้ยโปรโมชัน โปรแกรมคำนวณค่างวดใหม่จากยอดหนี้คงเหลือ ด้วยดอกเบี้ยลอยตัวและจำนวนงวดที่เหลือ
ตัวอย่างการคำนวณ
กู้ซื้อบ้าน 3,000,000 บาท ระยะ 30 ปี ดอกเบี้ย 3 ปีแรก 3% หลังจากนั้น 5.8%
- r = 3% ÷ 12 = 0.25% ต่อเดือน, n = 360 งวด
- ค่างวด 3 ปีแรก = 3,000,000 × 0.0025 ÷ (1 − 1.0025−360) = 12,648.12 บาท
- ครบ 3 ปี เหลือหนี้ประมาณ 2,806,000 บาท คิดค่างวดใหม่ที่ 5.8% สำหรับ 324 งวด ≈ 17,162.30 บาท
- ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาประมาณ 3,015,916 บาท
ถ้าโปะเพิ่มเดือนละ 3,000 บาท จะผ่อนหมดใน 21 ปี (เร็วขึ้น 9 ปี) และประหยัดดอกเบี้ยได้ประมาณ 1,113,947 บาท
ผ่อนล้านละเท่าไร (ระยะ 30 ปี)
| ดอกเบี้ยต่อปี | ค่างวดต่อเงินกู้ 1 ล้านบาท | ดอกเบี้ยรวม 30 ปี |
|---|---|---|
| 3% | 4,216 | 517,775 |
| 4% | 4,774 | 718,695 |
| 5% | 5,368 | 932,558 |
| 6% | 5,996 | 1,158,382 |
| 7% | 6,653 | 1,395,089 |
ค่าในตารางปัดเป็นบาท ใช้คูณกับยอดกู้เป็นล้านเพื่อประมาณค่างวดเร็ว ๆ ได้
โปะบ้านคุ้มไหม
- ช่วงแรกของสัญญา ค่างวดส่วนใหญ่เป็นดอกเบี้ย เงินที่โปะจะตัดเงินต้นโดยตรง จึงลดดอกเบี้ยในทุกงวดที่เหลือ โปะเร็วยิ่งได้ผลมาก
- ตรวจสัญญาว่ามีค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดหรือไม่ (มักเกิดเมื่อปิดบัญชีทั้งหมดภายใน 3 ปีแรก) การโปะบางส่วนส่วนใหญ่ไม่มีค่าปรับ
- ถ้าเงินออมยังไม่มีเงินสำรองฉุกเฉิน 3–6 เดือน ควรเก็บสำรองก่อนโปะ
- เปรียบเทียบกับผลตอบแทนการลงทุนหลังหักภาษี และสิทธิ์ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี
เกณฑ์ที่ธนาคารใช้พิจารณาวงเงินกู้
ธนาคารมักดู สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ซึ่งโดยทั่วไปไม่ควรเกินประมาณ 40–50% ของรายได้ต่อเดือน รวมทุกหนี้ที่ผ่อนอยู่ นอกจากนี้ยังดูมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยซึ่งกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำตามมูลค่าบ้านและจำนวนสัญญาที่กู้อยู่ และอายุผู้กู้รวมกับระยะกู้ เกณฑ์ละเอียดต่างกันตามธนาคารและช่วงเวลา
คำถามที่พบบ่อย
กู้บ้าน 1 ล้าน ผ่อนเดือนละเท่าไร
ที่ระยะ 30 ปี ดอกเบี้ย 3% ผ่อนประมาณ 4,216 บาทต่อเดือน ดอกเบี้ย 5% ประมาณ 5,368 บาท และดอกเบี้ย 6% ประมาณ 5,996 บาท ถ้ากู้ 20 ปีที่ 5% จะผ่อนประมาณ 6,600 บาท
เงินเดือน 50,000 บาท กู้บ้านได้เท่าไร
ถ้าไม่มีหนี้อื่นและธนาคารให้ภาระหนี้ไม่เกิน 40% ของรายได้ ผ่อนได้ 20,000 บาทต่อเดือน ที่ดอกเบี้ยเฉลี่ย 5.5% ระยะ 30 ปี กู้ได้ประมาณ 3.52 ล้านบาท
ทำไมหมดโปรฯ แล้วค่างวดขึ้น
ค่างวดช่วงแรกคำนวณจากดอกเบี้ยโปรโมชันที่ต่ำ เมื่อดอกเบี้ยลอยตัวสูงขึ้น ธนาคารอาจปรับค่างวดขึ้น หรือคงค่างวดเดิมแต่ยืดระยะผ่อน ทางเลือกที่นิยมคือรีไฟแนนซ์หรือขอรีเทนชันกับธนาคารเดิมเมื่อครบ 3 ปี
ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้เท่าไร
ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหักลดหย่อนได้ตามที่จ่ายจริงไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี ใช้เครื่องมือคำนวณภาษีเพื่อดูว่าประหยัดได้เท่าไร